Épargner pour acheter un logement : apport, frais de notaire, plan

À quoi sert vraiment l’apport

On imagine souvent l’apport comme une partie du prix du logement. En réalité, il sert d’abord à payer ce que la banque finance rarement : les frais d’acquisition. Au-delà, chaque euro d’apport réduit le montant emprunté, donc les intérêts et parfois le taux proposé.

Un budget d’achat se décompose ainsi :

1. Le prix du bien, avec ou sans frais d’agence selon l’annonce.
2. Les frais de notaire, en grande partie des droits de mutation reversés à l’État et aux collectivités.
3. Les frais de garantie du prêt (hypothèque ou caution) et les éventuels frais de dossier.
4. Le déménagement, les premiers travaux, l’équipement.

Les deux premiers postes sont connus à l’avance. Les deux suivants varient beaucoup ; dans les exemples ci-dessous, nous les chiffrons à l’aide d’une hypothèse, à remplacer par vos propres devis.

Les frais de notaire en 2026

Les notaires de France estiment les frais d’acquisition à environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. La rémunération du notaire n’en représente qu’une petite partie : l’essentiel est constitué des droits de mutation, collectés par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités.

Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, les départements peuvent porter leur taxe sur les achats dans l’ancien jusqu’à 5 %, contre 4,5 % auparavant. Selon impots.gouv.fr, le taux maximum reste fixé à 4,5 % pour une première acquisition de résidence principale. Pour un primo-accédant dans un département qui a voté la hausse, l’économie est d’environ 1 000 € sur un achat à 200 000 € (0,5 % × 200 000 €).

Pour votre projet, le simulateur des notaires de France donne une estimation à partir du prix, du département et du type de bien. Faites le calcul avant de fixer votre objectif d’épargne.

Combien la banque vous prêtera : les règles du HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’impose à toutes les banques françaises :

• Taux d’effort maximum de 35 % : l’ensemble des mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets.
• Durée maximale de 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé quand l’entrée dans le logement est décalée (achat dans le neuf, travaux).
• Une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, qui peut déroger à ces critères, en grande partie réservée à l’achat de la résidence principale et aux primo-accédants.

Ces règles sont toujours en vigueur en 2026. Concrètement : un couple qui gagne 4 500 € nets par mois peut, sans autre crédit, consacrer au plus 1 575 € par mois à son prêt immobilier (4 500 × 0,35). Ce plafond ne dit rien de l’apport, mais il fixe le montant empruntable, donc ce qu’il faudra financer autrement.

Les aides : le PTZ en 2026

Le prêt à taux zéro (PTZ) finance une partie de l’achat sans intérêts, en complément d’un prêt principal. Ses règles ont été élargies au 1er avril 2025 :

• Neuf : désormais possible dans toutes les zones, en appartement comme en maison. Pour les offres émises depuis avril 2025, il peut financer jusqu’à 50 % du coût (plafonné) dans un immeuble collectif et jusqu’à 30 % pour une maison individuelle, pour les revenus les plus modestes ; la part baisse ensuite selon la tranche de revenus.
• Ancien : uniquement en zones B2 et C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
• Conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant le prêt, et respecter un plafond de revenus qui dépend de la zone et de la taille du foyer.

Selon les notaires de France, le PTZ est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Le PTZ ne remplace pas l’apport : il réduit le prêt principal, mais les frais de notaire restent à payer. Vérifiez votre éligibilité sur service-public.gouv.fr ou auprès de votre ADIL.

Où placer l’épargne logement

Le bon support dépend surtout du délai avant l’achat. Pour un projet à quelques années, l’objectif est que la somme soit disponible et intacte le jour de la signature.

• Livret A, LDDS, LEP : disponibles à tout moment, sans risque de perte, intérêts exonérés. Adaptés à un achat dans un à trois ans. Les taux en vigueur sont rappelés dans notre guide de l’épargne de précaution.
• Plan d’épargne logement (PEL) : 2 % brut pour les plans ouverts depuis le 1er janvier 2026, un taux garanti à l’ouverture. Il faut verser au moins 540 € par an, garder le plan au moins 4 ans, et les versements sont plafonnés à 61 200 €. Un retrait entraîne la clôture du plan. Intéressant pour un projet lointain et régulier, moins pour un achat prévu dans deux ans.

Ce guide ne recommande aucun produit. Les placements dont la valeur fluctue (actions, fonds) exposent à une baisse au mauvais moment, juste avant la signature : pour un projet à court terme, parlez-en à un conseiller.

Un plan d’épargne chiffré

Léa et Samir, à Nantes, gagnent 2 100 € et 2 400 € nets par mois, soit 4 500 €. Ils visent un appartement ancien à 200 000 € dans 30 mois. Ils ont déjà 7 000 € d’épargne dédiée au projet, en plus de leur épargne de précaution, qu’ils ne toucheront pas.

Hypothèses : frais de notaire à 7,5 % dans l’ancien (milieu de la fourchette) et 2,5 % dans le neuf ; 4 000 € de frais de garantie, de dossier et de déménagement. Remplacez-les par vos chiffres.

Le premier scénario demande 400 € par mois, soit 8,9 % de leurs revenus. Le deuxième, plus confortable pour négocier le prêt, demande 1 066,67 € par mois, soit 23,7 % : hors de portée sur 30 mois, mais possible s’ils repoussent l’achat ou visent un prix plus bas. Le neuf réduit fortement l’apport nécessaire, mais les prix au mètre carré y sont souvent plus élevés : comparez le coût total, pas seulement les frais.

Ils choisissent le premier scénario et répartissent l’effort au prorata des revenus : 186,67 € pour Léa (2 100 ÷ 4 500 × 400) et 213,33 € pour Samir. Notre guide du budget de couple présente d’autres façons de partager.

Accélérer sans se mettre en danger

• Verser les rentrées exceptionnelles. Prime, treizième mois, remboursement d’impôt : une seule prime de 1 500 € raccourcit le plan de Léa et Samir de près de quatre mois (1 500 ÷ 400 = 3,75).
• Réduire les dépenses récurrentes plutôt que ponctuelles. 50 € d’abonnements en moins, c’est 1 500 € sur 30 mois.
• Soigner ses comptes avant la demande de prêt. Les banques examinent vos relevés : des découverts répétés pèsent sur le dossier. Notre guide pour sortir du découvert aide à assainir la situation.
• Ne pas vider la précaution. Arriver propriétaire sans aucune réserve expose au premier imprévu : chaudière, toiture, charges de copropriété.

Hors de France, les règles changent : en Belgique, en Suisse, au Québec ou en Afrique de l’Ouest, les frais d’achat, les aides et les exigences d’apport sont différents. La méthode, elle, reste la même : chiffrer, soustraire, diviser par le nombre de mois.

Suivre l’apport à deux

Dans Binome360, un objectif d’épargne a un nom, un montant, une date et une barre de progression. Il peut être personnel ou partagé dans un assistant commun, et chacun note ses versements en une phrase, à l’écrit ou à la voix. Rien n’est enregistré sans confirmation. L’application ne se connecte pas à votre banque, ne déplace pas d’argent et ne donne pas de conseil en placement : elle garde le compte et vous rappelle le rendez-vous chaque mois.

Questions fréquentes

Peut-on acheter sans apport ?

Aucune règle ne l’interdit, mais les banques financent rarement les frais de notaire. Un dossier sans apport doit généralement compenser par d’autres atouts, comme des revenus élevés ou une épargne résiduelle importante. Chaque banque décide au cas par cas.

Quel apport pour un prêt immobilier de 200 000 € ?

Il n’y a pas de montant fixe. Pour un achat dans l’ancien à 200 000 €, les frais de notaire représentent environ 14 000 à 16 000 € (7 à 8 %). Beaucoup de banques souhaitent au minimum que l’apport couvre ces frais et ceux de la garantie.

Les frais de notaire sont-ils moins chers pour un primo-accédant ?

En partie. Dans les départements qui ont relevé leur taxe à 5 % depuis avril 2025, les primo-accédants qui achètent leur résidence principale restent au taux de 4,5 %. Le reste des frais est identique.

Livret A ou PEL pour un apport ?

Le Livret A est disponible à tout moment, ce qui convient à un achat dans un à trois ans. Le PEL garantit un taux fixé à l’ouverture (2 % brut depuis janvier 2026) mais impose des versements minimum et une durée d’au moins 4 ans, et un retrait le clôture. Le choix dépend de votre horizon.

Combien de temps faut-il pour réunir un apport ?

Divisez le montant restant par votre effort mensuel. Avec 12 000 € à réunir, il faut 30 mois à 400 € par mois, 20 mois à 600 €. Les primes et rentrées exceptionnelles raccourcissent le délai.

En résumé

L’apport sert d’abord à payer les frais d’achat : 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Les normes du HCSF plafonnent les mensualités à 35 % des revenus, et le PTZ peut compléter le financement si vous êtes éligible. Première action : estimez vos frais avec le simulateur des notaires de France, soustrayez ce que vous avez déjà, divisez par le nombre de mois avant l’achat, et programmez le virement.

Sources

• Notaires de France, « Frais de notaire : frais d’achat immobilier », mis à jour le 11 février 2026 : notaires.fr.
• Notaires de France, simulateur de frais d’acquisition : immobilier.notaires.fr.
• impots.gouv.fr, « J’achète un bien immobilier. Quels frais dois-je payer chez le notaire ? » : impots.gouv.fr.
• Haut Conseil de stabilité financière, « Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers » (décision D-HCSF-2021-7) : economie.gouv.fr/hcsf.
• Service-public.gouv.fr, « Prêt à taux zéro (PTZ) », vérifié le 15 septembre 2026 : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10871.
• Notaires de France, « Le prêt à taux zéro (PTZ) est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 » : notaires.fr.
• Service-public.gouv.fr, « Plan d’épargne logement (PEL) » : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16140.
• ANIL, réseau des agences départementales d’information sur le logement : anil.org.

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